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煤企深涉房地产 鄂尔多斯楼市急速前行

2019-12-22 01:54:30 字号:

   

    本报记者 明鹏 发自鄂尔多斯

    五六年光景,鄂尔多斯神速扩容:主城区东胜由35平方公里“增肥”至78平方公里;30余平方公里的康巴什新区,更是从一片荒漠中拔地而起。

    扩城背后,是楼市的突飞猛进。2005年,东胜区人均居住面积达22.6平方米,康巴什新区才刚建设,几乎无人居住。随后,在鄂尔多斯城区人口由20万增至65万的情形下,人均居住面积迅速增至47平方米。仅2010年,全市商品房销售面积达1009.4万平方米,人均购买就超过15平方米。2011年,鄂尔多斯预计新建住房面积超过2000万平方米,这已接近上海楼市1年商品房的销售面积。

    鄂尔多斯这轮楼市高潮中,不论是从建设资金或购买力而言,当地“煤资”都是“绝对主力”。据高和投资的研究报告显示,至今年2月底,房地产投资规模达360.7亿元,而银行房地产开发贷款余额仅59.7亿元,其余资金均来自“煤”背景的民间资本。

    繁荣昌盛的民间资本,给鄂尔多斯楼市添足“马力”。此刻,鄂尔多斯的楼市,仿佛如一辆载重的大货车,行驶在高速公路上,快速之余,其能保证“安全驾车”吗?

    楼市大跃进

    走在鄂尔多斯的大街上,几乎只能感受到两样事物—在建的楼盘和刚刚竣工的楼盘。当地一位官员告诉时代周报记者,这场日新月异的建设潮流始于十五期间,十一五期间,建设进程得到空前提速。

    2000年前后,中国经济驶入快速轨道,对煤炭的需求源源不断。而沉睡在鄂尔多斯沙漠和荒滩下的煤炭成为“黑金”。“十一五”期间,鄂尔多斯财富迅速积累,顷刻间由一个内蒙小城蜕变成中国财富新贵。

    据公开资料显示,十一五期间,鄂尔多斯累计创造地区生产总值84900亿元,是“十五”期间的5.2倍,年均增长23.4%,5年之内翻了四倍;人均GDP由4600美元增加到20800美元,更是于2009年底超过香港成为中国第一。“人均GDP全国第一”的称谓,让越来越多的媒体开始仔细打量这座财富之城。

    “迁都”或许是最能概括鄂尔多斯城市发展的轨迹。“十一五”期间,鄂尔多斯市政府、东胜区政府分别搬迁到康巴什新区、东胜区铁西区,如今,这两个地区,都成为鄂尔多斯最重要的开拓区域。

    如今,东胜区城区面积已由35平方公里变成78平方公里,人口由20万增至60万左右;康巴什新区的诞生更为气派,城中心,是东西宽200米、南北长2.4公里的成吉思汗广场。 广场的周边,围绕着当地干部口中的“六大民生工程”:马鞍状的会展中心,形状奇特的图书馆,天圆地方的文艺中心,状若蒙族男女头饰的大剧院,磐石造型的博物馆……就此扩散开来,是整个康巴什新区。从有到无,目前城区面积已达32平方公里,人口也达到6万。

    在鄂尔多斯的“十二五”规划中,东胜区要形成百万人口,城区面积规划增至百余平方公里。而康巴什新区,规划在建的有100座高楼,并计划在运河北岸建设1000座100米以上的高楼,形成康巴什CBD,人口方面,则计划到2020年达到30万人。

    在此背景下,房地产开发自然景气逼人。2010年,全市商品房销售面积达1009.4万平方米,人均购买就超过15平方米。2011年,鄂尔多斯预计新建住房面积超过2000万平方米,这已接近上海楼市一年商品房的销售面积。

    煤企成主力

    城市迅速扩容之际,背后是以煤炭企业为主体“不遗余力”的房地产开发,其中最具代表性的当属伊泰集团。

    据了解,伊泰集团以煤炭生产、经营为主业,被国务院列为全国规划建设的13个大型煤炭基地骨干企业之一。煤炭之外,伊泰集团的业务延伸至铁路运输、煤炼油、房地产、医药等产业。房地产方面,伊泰集团成立伊泰置业,并已成功开发伊泰华府和景泰华府地产项目,正在建设的伊泰华府C区、华府世家和东方文苑等项目,开发面积达100万平方米以上,而其目前在售的华府世家成为本地富豪争逐购买的对象。

    伊泰集团之外,亿利集团、蒙能集团等煤炭企业都不约而同地进入房地产开发。鄂尔多斯某地产业内人士向时代周报记者透露,地产业务虽然利润丰厚,但煤炭行业利润更甚,当地煤炭企业并没有把重心放在房地产行业上,房地产行业只是其很小一块业务。“事实上,他们在某种程度上只是响应政府号召—当鄂尔多斯靠煤炭资源财富迅速积累之后,政府希望整个城市建设迅速提升起来,当然这要靠企业去实践。”

    除了伊泰、亿利、蒙能等企业之外,鄂尔多斯很多地产企业虽然不直接隶属于某煤炭企业,但在资金链上,始终与煤炭“脱不了干系”。来自官方内部的保守估计,鄂尔多斯资产过亿的富豪在6000个以上,而资产上千万的富人则至少有几万个。这无疑是民间借贷资本产生的源泉。

    因为“煤炭”,房地产有了建设资金;同样也是因为“煤炭”,房地产有了消费市场。庄凌顾问一位分析人士向时代周报记者表示,当地“煤老板”是楼市最主要的购买者,此外,很多煤炭企业干脆自建楼盘以优惠价格内销给内部员工。

    对鄂尔多斯民间资本颇有研究的高和投资,曾作出如是总结:“鄂尔多斯的财富分配链条维持着一种‘体内循环\\’,即由煤矿产生财富,支撑政府改造城市。通过拆迁,分配给更多的人,再通过民间借贷聚集资金,带给房地产和新的煤矿,令更多的人分享到高收益。而由于缺乏更多可供投资的产业,大量鄂尔多斯人选择将闲置资金投入房地产中。”

    高和投资如是总结,或许是鄂尔多斯楼市最真实的写照。

    地产大佬鲜有进入

    然而在这个“体内循环”的房地产建设环节,外地开发商却很难进入。时代周报记者通过多方了解到,鄂尔多斯的开发商多以本地、呼和浩特开发商为主,省外开发商仅有绿城、京投银泰、上海证大、星河湾等少数几家。

    据了解,鄂尔多斯银行系统对房地产开发贷款却十分“吝啬”。 据高和投资的研究报告显示,至今年2月底,房地产投资规模达360.7亿元,而银行房地产开发贷款余额仅59.7亿元,其余资金均来自“煤”背景的民间资本。“鄂尔多斯的民间借贷资金,仅对‘熟人\\’开放,外地开发商很难从此获得资金。”上述庄凌顾问人士如是向时代周报记者表示。

    鄂尔多斯房地产市场“排外”,几乎所有外来开发商都采取与本地企业合作的形式。据了解,绿城地产与鄂尔多斯城投集团合作,即将推出“诚园”高端城市公寓项目,虽然绿城参与的只是代建和品牌,但它参与的这块土地,占地面积却达60万平方米,诚园项目的占地面积为7万平方米。因此还有50多万平方米的土地,绿城计划打造一个大型综合项目,他们计划把更高端的御园引进鄂尔多斯。

    对于外来开发商的进入,鄂尔多斯当地一位官员如是向时代周报记者分析,从成交量上,外来开发商很难超越本土开发商,但在楼盘品质上,外来开发商会在这一领域引领鄂尔多斯楼市。“这正是鄂尔多斯楼市在经过数量上的跨越之后,所最需要的。”

   


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